Основные риски при покупке квартиры в новостройке

Квартира в новом строящемся доме — мечта многих и многих россиян. Красочные рекламные проспекты, на которых мы видим красивые жилищные комплексы, вызывают у потенциального покупателя поток эмоций. И вот, он уже готов приобрести квартиру, не обращая внимания на риски. А какие могут быть риски при покупке квартиры в новостройке? Ведь это не “вторичка”, где таковых существует тьма. Так рассуждает покупатель, забывая о том, что покупка в строящемся доме, это не покупка в привычном понимании слова. Это, в первую очередь, инвестиции, а каждый инвестиционный проект имеет свои риски. В нашем случае их по большему счету два: несбывшиеся ожидания и банкротство застройщика.

Несбывшиеся ожидания, или как застройщик может ввести в заблуждение

Есть большая группа рисков, которые связаны с тем, что застройщик не выполняет свои обязательства перед покупателем. Точнее, с точки зрения закона выполняет, но делает это так, что покупатель получает не то, на что он рассчитывал. Вот некоторые примеры таких ситуаций.

Фактическая и проектная площадь 

Площадь полученной квартиры может отличаться от проектной в ту или иную сторону, но радости дольщику это не доставит. Если фактическая площадь оказалась больше, то ему предстоит доплатить за лишние квадраты, а это в Ижевске может оказаться достаточно приличной суммой. 

Если же покупатель не досчитался обещанных квадратных метров, то компенсацию за это может и не получить. В условиях Договора вполне может фигурировать оправдывающая этот факт формулировка "допустимые отклонения" или что-то подобное. 

Недобросовестная реклама 

Тут все понятно. Рекламодатель рассказал, как здорово и уютно будет в новом жилом комплексе, а на деле оказалось, что все совсем не так или не совсем так, как преподносилось. Утопающий в зелени двор оказался невзрачными клумбами, игровой комплекс — парой недорогих качелей, а просторная парковка — небольшой площадкой на несколько машиномест. 

Важно понять, какой бы привлекательной не была реклама, если в Договоре долевого участия не прописаны все предлагаемые ей удобства, потребовать их с застройщика покупателю будет крайне сложно. Он выполнил свою часть договора, а в нем роскошный фасад и сады не фигурировали. 

Срок передачи квартиры 

Обратите внимание, что застройщик несет ответственность только за несвоевременную передачу квартиры, а это совсем не тоже самое, что планируемый срок сдачи дома. Между этими сроками может пройти достаточно много времени. 

Более того, застройщик может на вполне законных оснований отодвинуть и срок сдачи квартиры, не неся за этого ответственности. Для этого некоторые Застройщики, понимая, что не успевают построить в срок, предлагают покупателю добровольно заключить к Договору долевого участия дополнительное соглашение о продлении сроков передачи. Подписывать такое дополнительное соглашение совсем необязательно. Дольщик имеет на это полное право. Не стоит поддаваться такой провокации. 

Внесение изменений в проектную декларацию 

Застройщик может вносить изменения в проект уже после покупки и оплаты квартиры покупателем. В таком случае это изначально прописывается в Договоре долевого участия. Если дольщик подписал документ на таких условиях, то ничего поделать практически не может, кроме как попытаться расторгнуть сделку. Так, закон допускает возможность расторжения Договора долевого участия в судебном порядке, если Застройщик значительно изменил проектную документацию, например, сильно уменьшил площадь жилья. 

Попытка преждевременной передачи квартиры

Еще один трюк, на который может пойти недобросовестный застройщик. Он может пригласить дольщика в еще неготовый к сдаче дом, чтобы показать уже вполне презентабельную  квартиру, после чего предложит подписать Передаточный акт. Этим застройщик пытается избежать неустойки за просрочку. 

Это незаконно, и передавать квартиру можно лишь после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик же, в ответ на такое предложение, вправе попросить предъявить соответствующее разрешение. 

Помимо перечисленных ситуаций дольщик может столкнуться еще с рядом проблем: от навязываемых дополнительных платежей до неприемлемого качества строительных работ. При этом, нужно понимать, что застройщик готов защищать себя юридически, и без помощи юриста отстоять свои права будет крайне нелегко. Впрочем, далеко не все застройщики пытаются ввести покупателя в заблуждение, да и перечисленные риски не являются основными для покупателя. Главным риском, с которым все остальные даже рядом не стоят, является риск недостроя. 

Банкротство застройщика

Если приобретение жилья в строящемся доме происходит, как это и положено, по договору долевого участия, покупателю можно не беспокоиться по поводу передачи прав собственности. Единственное, о чем дольщику можно переживать по настоящему, это приостановка строительства на неопределенный срок. 

Когда застройщик не может платить по счетам, он вынужден заморозить строительство, а затем может и вовсе объявить себя банкротом. Что делать дольщику в такой ситуации — тема для отдельной статьи. Понятно, что легко ему не будет, поскольку фонд защиты прав дольщиков и применение эскроу-счетов, хоть и значительно снижают риски инвестиции, но не устраняют их полностью.

Перспективы возвращения вложенных средств порой весьма туманны, и в ряде случае лучше будет подать требование о передаче квартиры, чем вернуть деньги. 

Но коль скоро в этой статье мы говорим, как купить квартиру в новостройке без риска, остановимся, на оценке последнего еще до этапа сделки.

Главное, что нужно сделать потенциальному покупателю, это тщательно проверить строительную компанию по соответствующим базам Минстроя. В них можно получить информацию обо всех застройщиках жилья и проверить, не числится ли желаемая  новостройка в числе проблемных объектов.

Важно учесть и масштаб деятельности застройщика. Понятно, что безопаснее иметь дело с крупными игроками федерального уровня, чем с небольшими компаниями, как минимум по двум причинам:

  • больший доступ к финансам, в том числе к кредитным средствам;
  • возможная поддержка федеральных и региональных властей.

Кроме того, понятно, что важно учитывать и этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск того, что инвестиция в новую квартиру окажется провалом. Хотя стоимость квартиры в таких домах обычно выше, поэтому покупатель по сути доплачивает за снижение риска из своего кармана.

Присматриваете квартиру в Ижевске? Перед подписанием бумаг не лишним будет проконсультироваться с опытным юристом. Подскажем как купить квартиру в новостройки с наименьшим риском и окажем поддержку на всех этапах сделки

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость